A harmonia nos condomínios deve ser buscada com persistência!

A convivência em condomínios não é fácil por diversas razões. Isto tanto é verdade que existem estudos que buscam entender as principais questões geradoras de conflitos dos condôminos entre si, e estes com a administração do condomínio. Com foco em condomínios residenciais edilícios ou de casas, alguns autores apontam os cinco “C´s” como principais fatores responsáveis pela qualidade do nível de convivência nos condomínios.

Neste contexto os cinco C´s representam Cano, Crianças, Cachorro, Carro e Calote. Tendo o cano como fator representativo dos desperdícios e mau uso dos recursos hídricos que podem ocorrer dentro das unidades, neste caso a responsabilidade é do condômino, e/ou nas áreas comuns onde a responsabilidade é do gestor do condomínio. De qualquer forma em ambos os casos o problema se traduz em prejuízo financeiro para todos os condôminos.

Já os conflitos envolvendo crianças normalmente são imprevisíveis e demandam muito tato para solucioná-los. Principalmente pelo simples fato de se tratarem de crianças. Mais também por todas as garantias legais que as protegem, garantias estas que devem ser respeitadas na íntegra pela gestão do condomínio.

Par mediar conflitos envolvendo crianças recomenda-se que seja eleita uma pessoa com perfil apropriado ao trato com este universo, uma espécie de “Tia” de todos que ao mesmo tempo possua habilidade de comunicação com os pequenos e seus pais e autoridade formal.

O Cachorro referencia as relações entre os condôminos e os animais residentes nas unidades habitacionais, dos condôminos com os animais comunitários (animais “sem donos” que transitam nas áreas comuns), e dos animais com os próprios animais.

Comumente regras previstas nos regulamentos internos são transgredidas por conta do assunto animais. Seja quanto o cachorro circula no elevador, ou quando faz cocô nas áreas comuns, ou quando ocorre à proliferação de filhotes dos animais “comunitários”, neste caso é mais com a ocorrência e de gatos, além de outros fatos não se limitando a estes.

Para este item o recomendo é que o regulamento interno trate do assunto de forma bem clara e que seu cumprimento seja exigido pelo gestor do condomínio, fazendo uso dos recursos previstos no Ri, na Convenção, e demais leis pertinentes.

Os carros estão diretamente relacionados as questões de disponibilidade de vagas, ausência de áreas demarcadas, colisões entre outras.

O fato é que atualmente é comum as famílias possuírem mais de um carro o que agrava o problema de disponibilização de vagas e o próprio transito dos veículos no perímetro do condomínio. Este é um assunto causador de constantes conflitos e regularmente exige a intermediação do gestor do condomínio. Importante esclarecer que são diversos os instrumentos que se pode fazer uso para tal questão e vão desde a contratação de seguros pelo condomínio, dividendo o risco por todos, como a aplicação do próprio Código de Trânsito Brasileiro.

"Ao contrário do que se possa imaginar, a área destinada à circulação de veículos nos condomínios submete-se à aplicação não só das regras instituídas pela Convenção e Regulamento Interno de cada edificação, como também deve seguir as normas prescritas pelo Código de Trânsito Brasileiro.

É o que dispõe a Lei 9.503/97, em seu Artigo 2ª, Parágrafo único:

"Art. 2º - São vias terrestres urbanas e rurais as ruas, as avenidas, os logradouros, os caminhos, as passagens, as estradas e as rodovias, que terão seu uso regulamentado pelo órgão ou entidade com circunscrição sobre elas, de acordo com as peculiaridades locais e as circunstâncias especiais".

Já o Calote representa a inadimplência nos condomínios e aparece como um dos principais fatores que contribuem para a desarmonização. “Antigamente, antes de entrar em vigor o novo Código Civil, a multa para inadimplentes com as taxas de condomínio era de até 20%, no entanto, após a mudança, a multa caiu para apenas 2%.” Fator que contribui para o aumento das inadimplências, tendo em vista que dívida de condomínio é mais barata que dívida em outras instituições.

No entanto o condomínio dispõe de dispositivos legais que garantem a recuperação da inadimplência judicialmente. Inclusive podendo levar o imóvel do condômino inadimplente a leilão!

Por fim eu acrescento como o sexto “C” o próprio condômino, além de classifica-lo como o mais complexo dos fatores de conflito.

O fato é que cada família tem sua própria identidade construída ao longo dos anos por diversas gerações, portanto, quando estas famílias optam por comunhar os mesmos espações e itens de configuração disponíveis nos condomínios, é natural que por conta diferentes expectativas e visões de mundo surjam atritos.

Como mediador para este fator novamente surgem os documentos e leis que regulamentam o convívio nos condomínios.

Entender os “C´s” do condomínio onde residimos é conhecer sua personalidade. Consequentemente isto nos dá subsídios para um melhor convívio com nossos vizinhos, apura nosso senso crítico, e nos permite atuar proativamente nos fatores de maior criticidade antes que estes se transformem em graves problemas!

Até o próximo artigo.

Grande abraço!

Gilberto L Ferreira faz Assessoria, Gestão e Tecnologia para Condomínios.

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