A harmonia nos condomínios deve ser buscada com persistência!

“Prezados senhores fui contratado por um grupo de moradores para realizar auditória nas contas e nos processos deste condomínio, e o que tenho a declarar não são notícias nada boas.”

Assim o auditor iniciou seu discurso na Assembleia Extraordinária (AGE) para avaliação da gestão atual, a eleição do novo grupo gestor ou reeleição do mesmo, e aprovação do orçamento para o novo exercício.

Prosseguindo em seu relatório, o auditor explicou que seu trabalho foi realizado em duas fases, e que a primeira consistiu da análise do cumprimento das obrigações legais, fiscais, contábeis, folha de pagamento, e recolhimento de impostos e taxas.

Nesta primeira fase os problemas mais significativos apontados foram referentes ao recolhimento de impostos. Tendo em vistas que todas as obras foram realizadas na informalidade, portanto, para nenhuma das obras executados houve recolhimento de impostos. Ou seja, o condomínio cometeu o crime de sonegação fiscal!

A situação ficou pior porque o empreiteiro responsável pela execução dos serviços trabalhou com um time de funcionários não registrados. Consequentemente alguns dos seus “funcionários” acionaram o condomínio na justiça do trabalho exigindo vinculo empregatício com todos os direitos previstos na CLT.

Não bastassem os graves problemas apontados inicialmente, na segunda fase que teve como foco os processos operacionais e a execução destes apontou muito mais irregularidades, inclusive vale ressaltar que muitas destas irregularidades são fatos geradores dos passivos apurados na primeira fase da auditoria

Foram listados os seguintes problemas com processos operacionais: Nenhuma das pastas mensais fornecidas pela administradora contendo os balancetes e documentos comprobatórios das despesas mensais e demais obrigações, foram assinadas por nenhum dos conselheiros. Conclui-se desta forma que em nenhum momento as contas do condomínio sofreram auditoria interna!

Em diversas ocasiões foram contratados serviços e comprados insumos para obras ou outros fins, em nome do condomínio sem que os procedimentos previstos no Regimento Interno e na Convenção tenham sido respeitados. Orçamentos, aprovação dos orçamentos, contratação formal de empreiteira ou prestadores de serviços etc.

A obra de recuperação da fachada dos edifícios torre um e torre dois, foram realizadas sem a obrigatória inspeção de uma empresa de engenharia. Constatou-se que as rachaduras que inicialmente foram identificadas pelo empreiteiro executante da obra como simples “fissuras” no reboco, na verdade trata-se de “patologias estruturais” e demandam acompanhamento especializado de engenharia. Como consequência será necessária nova obra para corrigir de fato o problema e adequar as estruturas afetadas ás normas técnicas específicas.

Também se constatou que o contrato de manutenção dos elevadores está vencido, o que por si só já representa um grave risco para seus usuários, e também existe o fato que o seguinte dispositivo legal não está sendo cumprido:

“Lei n° 2.872, de 24 de setembro de 1999. Dispõe sobre a instalação de luz de emergência no interior de elevadores dos prédios comerciais, residenciais e públicos.”

Inconformidade: A iluminação de emergência está inoperante nos dois elevadores da torre um.

Outro ponto de alerta e atenção imediata é a certificação da qualidade da água que está expirado já a quatro meses. Representando risco de saúde para o consumo das pessoas e animais.

Financeiramente o condomínio aponta um déficit considerável e o orçamento do exercício anterior foi onerado em função das irregularidades operacionais apontadas neste relatório. O novo orçamento apresentado para aprovação da assembleia para o novo exercício, de longe não é suficiente para cobrir o “buraco financeiro” em que o condomínio se encontra.

Diante de tais constatações o grupo participante da assembleia entrou em choque!

E inevitavelmente todos passaram a se perguntar ou procurarem um culpado. Normalmente é o que acontece nestes casos.

No entanto diante deste cenário a busca pela responsabilidade tem sujeitado definido sem contestação. O responsável é o Síndico, O Sr. Nonô!

E agora de quem é a culpa?

De todos!

Todos são culpados. Os condôminos e os membros do grupo de gestão!

Reparem que tudo isto ocorreu porque o assunto condomínio é de longe um dos assuntos mais chatos e maçantes para se tratar. O mais cômodo é não tomar conhecimento porque é certo que alguém resolverá os problemas.

Ok. No entanto mesmo pessoas como boa vontade podem causar passivos significativos!

E em muitos casos somente quanto algo muito grave ocorre é que todos se mobilizam ou buscam culpados, para a solução do problema.

Pois foi exatamente isto que ocorreu no nosso Condomínio da Harmonia, que após receber uma intimação por crime ambiental, inclusive com a detenção do Sr. Nonô, que foi criminalmente responsabilizado pelo desmatamento de área preservada, localizada aos fundos do condomínio para a construção de uma praça que apesar de ter ficado esteticamente maravilhosa, ainda assim constituiu-se em crime ambiental com multa estipulada na ordem de um milhão de reais. Todos os condôminos atordoados sentiram na pele o quanto de responsabilidade cabe a cada um na defesa e manutenção dos seus sonhos, fracionados em unidades habitacionais.

E assim a DESARMONIA hoje é o estado geral de “espírito” no condomínio que ironicamente chama-se CONDOMÍNIO DA HARMONIA!

Este foi um caso fictício baseado em fragmentos de ocorrências comuns, outros nem tanto devido a suas gravidades, mais que de fato ocorrem em vários condomínios e são riscos que passam despercebidos pela maioria das pessoas que residem em condomínios.

Nos próximos artigos continuaremos falando sobre gestão exemplificando casos reais e analisando as soluções possíveis para os problemas e falaremos também sobre as tecnologias disponíveis para uma gestão mais transparente e qualificada.

Então até lá.

Grande abraço!

Gilberto L Ferreira

Assessoria, Gestão e Tecnologia para Condomínios

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#Condomínio #Síndico